Povoljne nekretnine na dražbi u Hrvatskoj 2025. i ulaganja u nekretnine – što stvarno trebate znati

Prilike i izazovi kod traženja nekretnina na dražbi u 2025.

Trenutno ne postoje centralizirani i ažurni javni izvori s popisima nekretnina na dražbi u Hrvatskoj za 2025. godinu. Također, za ovu godinu nisu dostupni cjeloviti vodiči ili službeni pregledi iskustava vezanih uz ulaganja putem nekretninskih dražbi (aukcija sudova, FINA-e ili drugih institucija).

Što biste trebali znati:

• Preporučuje se redovito praćenje službenih kanala: e-licitacija servisa, web stranica Ministarstva pravosuđa RH, objava lokalnih sudova, FINA-e te specijaliziranih portala i oglasnika.
• Sudjelovanje u procesu ulaganja putem dražbi zahtijeva dodatnu edukaciju, upoznavanje s procesom aukcije i prepoznavanje potencijalnih pravnih i financijskih rizika.

Iz iskustava iz prethodnih godina može se zaključiti: povoljne prilike su prisutne, ali je konkurencija veća, a pravna neizvjesnost češća nego kod klasične kupnje na tržištu. Važno je analizirati stanje vlasništva, terete i procijeniti realnu tržišnu vrijednost svake nekretnine.

Tržišni trendovi i kretanje cijena u 2025.

Analiza dostupnih podataka pokazuje sljedeće trendove:

• U 2024. prodano je oko 2,9% manje nekretnina nego godinu prije (133.495 u 2024. u odnosu na 137.456 u 2023.).
• Pad prodaje zabilježen je na Jadranu, primjerice u Istri i Zadru, dok je u Primorsko-goranskoj županiji prodaja povećana.
• Cijene prosječno rastu – 12,3% viša cijena kupoprodaje u 3. kvartalu 2024. u usporedbi s istim razdobljem prethodne godine, s Jadranom na 16% rasta i Zagrebom na 7,7% godišnjeg rasta.
• Strani državljani sudjeluju u oko 9% ukupnih kupnji, najčešće Slovenci, Nijemci i Austrijanci.

Rast cijena uz pad prodaje upućuje na zahtjevno tržište, bez pokazatelja značajnijeg pada cijena ili pucanja tržišnog balona u skoroj budućnosti.

Dostupnost stambenih kredita i državnih poticaja u 2025.

Početkom 2025. godine još su dostupni stambeni krediti s povoljnijim uvjetima, no od 1. travnja 2025. stupaju na snagu pooštrena pravila Hrvatske narodne banke koja bi mogla utjecati na dostupnost kredita s nižim kamatama. Ako razmatrate kupnju putem kredita, informirajte se o aktualnim uvjetima i rokovima.

Novi državni poticaji uvedeni su kroz Nacionalni plan stambene politike, uključujući:

• Povrat poreza na promet pri kupnji prve nekretnine.
• Povrat 50% plaćenog PDV-a mladima (do 45 godina) pri kupnji novogradnje.

Ove mjere posebno su namijenjene mlađim osobama i kupcima prve nekretnine.

Porezni aspekti prilikom ulaganja u nekretnine

Oporezivanje dobiti pri prodaji nekretnine postaje važno za investitore, posebno kod učestalih transakcija:

• Dobit ostvarena prodajom nekretnine oporezuje se ako se ista nekretnina proda prije isteka dvije godine od nabave, ili ako se proda više od tri nekretnine iste vrste u pet godina.
• Porez se plaća na razliku između kupovne i prodajne vrijednosti, što je važno za točan izračun potencijalne koristi.

Ne zaboravite i na dodatne troškove, poput javnobilježničkih pristojbi, zemljišnoknjižnih upisa, mogućih tereta i sudskih procjena.

Razmatranje ulaganja putem dražbi i klasične prodaje u 2025.

• Nekretnine na dražbi ponekad omogućuju kupnju po nižoj cijeni, ali su povezane s većim rizicima, osobito u pogledu pravnog statusa i mogućih dodatnih troškova.
• Na tržištu novogradnje i starogradnje uočava se rast cijena, osobito na primorskom području.
• Državni poticaji i povoljniji stambeni krediti još su dostupni, posebice za mlade i kupce prve nekretnine.

Kupnja putem dražbi može biti odgovarajuća za iskusnije investitore koji su spremni na temeljito istraživanje i prihvaćanje rizika. Za one koji prvi put kupuju nekretninu, dostupni poticaji i stambeni krediti nude više predvidljivosti i sigurnosti.

Preporuke za ulagače i kupce

• Pratite aukcijske oglase na službenim web stranicama sudova, FINA-e i drugih relevantnih institucija.
• Uzmite u obzir moguće konkurente među profesionalnim investitorima.
• Informirajte se o dostupnim subvencijama i mjerama povrata poreza/PDV-a, osobito ako ste mlađi od 45 i kupujete prvu nekretninu.
• Pratite važeće porezne propise koji se odnose na prodaju nekretnina i eventualnu dobit.
• Prikupite pouzdane informacije o svim pravnim aspektima i obvezama prije sudjelovanja u dražbi, uključujući moguće dodatne troškove.

Trenutno nisu dostupni službeni, javno objavljeni popisi povoljnih nekretnina na dražbi za 2025. godinu. Tržište nekretnina pokazuje nastavak trenda rasta cijena uz donekle smanjeni broj transakcija. Državni poticaji i povoljni uvjeti kredita daju određene prednosti za novije kupce, ali je važno pratiti sve promjene i pravovremeno se informirati o uvjetima. Prije odluke o kupnji ili investiciji, preporučuje se samostalno istraživanje, praćenje službenih informacija i pažljiva analiza svake nekretnine, posebno ako je riječ o kupnji putem dražbi.

Izvori

• RRiF – Računovodstvo, porezni vodič, zakonodavni i aktualni podaci 2025.
• Bloomberg Adria – Cijene nekretnina rastu, prodaja pada: analiza tržišnih trendova 2025.

Odricanje od odgovornosti: Svi sadržaji, uključujući tekst, grafiku, slike i informacije, sadržane na ovoj web stranici ili dostupne putem nje, namijenjeni su samo za opće informativne svrhe. Informacije i materijali sadržani na ovim stranicama, kao i uvjeti, uvjeti i opisi koji se pojavljuju, mogu se mijenjati bez prethodne obavijesti.